📅 1405/07/07
👁 1 بازدید
🕒 46 دقیقه پیش
شوک تورم مسکن بعد از ۲۰ ماه؛ اجاره با تأخیر گران شد
07 / مهر / ۱۴۰۵ | ۱۳:۱۰
تورم مسکن پس از حدود ۲۰ ماه کاهش، دوباره مسیر صعودی را از سر گرفته؛ اتفاقی که این بار با یک «تاخیر» در بازار اجاره نمود پیدا میکند. بررسی روندهای چهار سال اخیر نشان میدهد سرعت جهش قیمتی در گروه مسکن، آب، برق، گاز و سوختها از ابتدای سال ۱۴۰۵ افزایش یافته و تابستان امسال هم به محدودهای رسیده که آخرین بار در سالهای اوج دیده میشد. تفاوت اصلی در این است که شاخص کل عمومی زودتر جهش کرده، اما بهدلیل ساختار قراردادهای اجاره، هزینه خانه معمولاً با فاصله زمانی به موج گرانی میرسد.
مسکن چه زمانی از مسیر نزولی خارج شد؟
بر اساس روندهای محاسبهشده در این گزارش، تورم نقطهای گروه «مسکن، آب، برق، گاز و سوختها» در شهریور ۱۴۰۲ به سقف ۶۲.۴ درصد رسید. از همان مقطع، مسیر نزولی آغاز شد و ادامه پیدا کرد؛ تا اینکه این نرخ در آبان ۱۴۰۴ به ۳۲.۸ درصد سقوط کرد.
با این حال، زمستان ۱۴۰۴ نشانه واضحی از جهش جدید نشان نداد. تورمهای ماهانه در این دوره عمدتاً در محدودههای نزدیک و بین ۱.۲ تا ۱.۶ درصد در نوسان بودند و به نظر میرسید شوک قیمتی تازهای در حال شکلگیری نیست.
اما از فروردین ۱۴۰۵ ورق برگشت. تورم نقطهای این گروه که در فروردین حدود ۳۳.۲ درصد بود، تا شهریور به ۴۳.۶ درصد افزایش یافت؛ یعنی بیش از ۱۰ واحد درصد رشد طی تنها پنج ماه. این جهش نشان میدهد بازار مسکن فقط در حال «انتقال اثر پایه» نیست، بلکه سرعت افزایش قیمتها در حال دوباره بالا رفتن است.
تابستان امسال؛ نزدیک شدن به سالهای اوج
یکی از مهمترین سیگنالها، رفتار تورم ماهانه مسکن است. میانگین تورم ماهانه گروه مسکن در سه ماه تیر تا شهریور امسال حدود ۵.۵ درصد ثبت شده است؛ در حالی که در دوره مشابه سال گذشته این عدد ۴.۱ درصد و در دو سال قبل ۴.۸ درصد بوده است. تنها در سال اوج ۱۴۰۲، میانگین سهماهه تیر تا شهریور کمی بالاتر و حدود ۵.۹ درصد ثبت شده بود.
بنابراین دادههای تابستان امسال را میتوان «بازگشت نزدیک» به شرایط اوج تلقی کرد؛ با این تفاوت که اکنون با موجی مواجهیم که از نظر زمانی با شاخص کل همزمان نیست و همین موضوع، فشار واقعی را برای مستاجران به عقب میراند.
تورم انباشته ششماهه چه میگوید؟
انباشت تورم هم تصویر دقیقتری میدهد. در محاسبه بر مبنای نرخهای ماهانه، تورم انباشته فروردین تا شهریور امسال حدود ۲۹.۵ درصد بوده است. این رقم در مقایسه با سالهای قبل کمتر یا بیشتر بوده است: پارسال ۲۰.۳ درصد، در سال ۱۴۰۳ حدود ۲۵.۳ درصد و در سال ۱۴۰۲ نزدیک به ۲۹.۱ درصد. نتیجه مهم این است که آنچه در ماههای اخیر دیده میشود، صرفاً به اثر پایه خلاصه نمیشود؛ نرخهای ماهانه نیز از افزایش دوباره سرعت رشد هزینههای مرتبط با مسکن خبر میدهند.
۴۳ درصد در نقطه؛ اما فشار اجاره هنوز کامل نشده است
در ظاهر، تورم نقطهای ۴۳.۶ درصدی مسکن هنوز پایینتر از تورم حدود ۸۴ درصدی شاخص کل کشور است. اما این اختلاف به معنی سبکتر شدن فشار واقعی هزینه مسکن برای خانوارها نیست.
بررسی آمارهای رسمی مرکز آمار ایران نشان میدهد اجارهبها در ماههای پیاپی به طور متوسط حدود ۵ درصد افزایش داشته است. با این وجود، شاخص «مسکن، آب، برق، گاز و سوختها» فقط اجاره را پوشش نمیدهد؛ بلکه میانگینی از اجاره و هزینههای خدماتی مانند آب، برق، گاز و سایر سوختهاست. بنابراین ممکن است این شاخص، تصویر دقیق تجربه هر مستاجر را بهصورت مستقیم نشان ندهد؛ اما در مجموع روند رشد هزینههای مسکن را منعکس میکند.
برای فهم سادهتر: اگر مستاجری سال گذشته ۱۰ میلیون تومان اجاره پرداخت کرده باشد، با اعمال متوسط رشد این گروه، رقم متناظر امروز میتواند حدود ۱۴ میلیون و ۳۶۰ هزار تومان شود.
چرا اجاره همیشه با تأخیر به تورم میرسد؟
یکی از کلیدهای درک این موضوع «قراردادهای اجاره یکساله» است. معمولاً قرارداد اجاره برای یک دوره مشخص بسته میشود و در نتیجه، تغییرات قیمتها به شکل فوری وارد کل دادههای شاخص نمیشود. هر ماه فقط بخشی از قراردادها تمدید میشوند یا قراردادهای جدید شکل میگیرد؛ به همین دلیل، جهش قیمتها مانند بسیاری از کالاها «یکباره» در شاخص منعکس نمیشود، بلکه به تدریج و همزمان با تمدید قراردادها ظاهر میشود.
این تفاوت زمانی حتی در مقایسه ماههای اخیر دیده شده است: اوج تورم ماهانه شاخص کل در اردیبهشت حدود ۸.۵ درصد بود، اما اوج ماهانه مسکن دو ماه دیرتر و در تیر با نرخ ۵.۹ درصد ثبت شد. حتی زمانی که تورم ماهانه شاخص کل بین تیر تا شهریور در محدوده ۳.۶ تا ۳.۹ درصد قرار داشت، تورم ماهانه مسکن در شهریور همچنان ۵.۱ درصد بود.
به بیان دیگر، بخشی از شوک قیمتی که پیشتر در سطح عمومی رخ داده، اکنون با فاصله زمانی در بازار اجاره خود را نشان میدهد.
بازار خرید ملک؛ «در خواب»، اما اجاره «بیدار»
در سوی دیگر، رفتار بازار خرید مسکن متفاوتتر است. گزارشهای میدانی میگوید تعداد معاملات ملک در تهران به کمتر از ۳۰۰۰ فقره در ماه رسیده؛ هرچند آمار رسمی برای تأیید این برآورد منتشر نشده است.
با وجود افت معاملات، قیمتهای پیشنهادی فروشندگان همچنان رو به بالا حرکت میکند. بنابراین رکود فعلی بیشتر در «تعداد معاملات» دیده میشود تا الزاماً در «کاهش جدی قیمتهای پیشنهادی». در همین شرایط، یک فرضیه مطرح میشود: برخی خریدارانی که به دلیل کاهش قدرت خرید امکان ورود به بازار مالکیت را از دست دادهاند، ممکن است به بازار اجاره منتقل شوند و در نتیجه فشار تقاضا در اجاره افزایش یابد. با این حال، هنوز داده کافی برای اثبات قطعی این رابطه ارائه نشده است.
آیا فاصله تورم مسکن با تورم کل کمتر میشود؟
در یک سال گذشته، قیمت نسبی گروه مسکن نسبت به متوسط کل قیمتها حدود ۲۲ درصد کاهش یافته است. این شکاف میتواند همیشگی نباشد. اگر سطح عمومی قیمتها همچنان رو به افزایش باشد، ساختار سالانه قراردادهای اجاره باعث میشود مسکن با تأخیر بخشی از فاصله را طی کند.
حتی اگر تورم کل از اینجا ثابت شود، تعدیلهایی که در ماههای گذشته هنوز در چارچوب تمدید قراردادها رخ ندادهاند، ممکن است تا حدود یک سال ادامه پیدا کند. بنابراین نزدیک شدن تدریجی تورم مسکن به تورم کل یک سناریوی محتمل است، نه یک نتیجه قطعی.
با این حال، دو عامل میتواند جلوی همگرایی کامل را بگیرد: نخست درآمد مستاجران که عملاً سقفی برای میزان افزایش اجاره ایجاد میکند؛ دوم تعرفههای دولتی انرژی که بخشی از شاخص مسکن را تشکیل میدهد، اما الزاماً از منطق بازار اجاره پیروی نمیکند.
عامل دیگر نیز میتواند روی دادههای پاییز و زمستان اثر بگذارد: «پایه مقایسه» پایین در سال گذشته. تورم ماهانه مسکن از آبان تا اسفند ۱۴۰۴ تنها بین ۱.۲ تا ۱.۸ درصد بوده است. بر این مبنا، چند سناریوی محاسباتی برای تورم نقطهای اسفند ۱۴۰۵ مطرح میشود. اینها پیشبینی قطعی نیستند، اما نشان میدهند اگر الگوهای متفاوت ماهانه ادامه پیدا کند، نرخ نقطهای چه نتیجهای میتواند داشته باشد.
اثر اصلی در اجارههای تمدیدشونده مشخص میشود
در نهایت، اثر این روند نه فقط روی نمودار تورم، بلکه هنگام تمدید قراردادها احساس خواهد شد. اگر رفتار تابستان امسال نشانه ورود مسکن به دورهای شبیه سالهای اوج باشد، قراردادهایی که در پاییز و زمستان تمدید میشوند ممکن است با افزایشهای سنگینتری روبهرو شوند.
برآوردی از پیامد احتمالی این وضعیت نشان میدهد: اجاره ۱۰ میلیون تومانی سال گذشته با نرخ متوسط فعلی گروه میتواند به حدود ۱۴ میلیون و ۳۶۰ هزار تومان برسد. اگر هزینه مسکن در نهایت همسو با میانگین افزایش شاخص کل بالا برود، معادل همان ۱۰ میلیون تومان میتواند تا حدود ۱۸ میلیون و ۴۰۰ هزار تومان افزایش پیدا کند.
البته این یک سناریو است، نه پیشبینی قطعی اجارهبها. دادههای ماههای بعد مشخص میکند آیا شتاب تابستان، یک موج کوتاه بوده یا آغاز مرحله تازهای از تعدیل دیرهنگام هزینه مسکن.
در کنار این متغیرها، مسیر واقعی به عوامل بزرگتری مانند شرایط سیاسی و امنیتی، نرخ ارز و رشد نقدینگی نیز وابسته است؛ عواملی که در ماههای اخیر تغییرات قابل توجهی داشتهاند. بنابراین، آنچه پیش روست، آزمون زمان است؛ اما نشانههای «تاخیر تورم به اجاره» همین حالا در حال پررنگ شدن است.
