📅 1405/07/06
👁 1 بازدید
🕒 17 دقیقه پیش
کاهش قیمت مسکن در گلستان با «تغییر کاربری» و «بلندمرتبهسازی»
افزایش هزینه ساخت، گلستان را به سمت تغییر سیاستهای مسکن میبرد
رییس انجمن انبوهسازان و توسعهگران استان گلستان در نشست خبری با رسانهها، مهمترین دغدغههای فعالان حوزه ساختوساز را تشریح کرد. مهران فدوی با اشاره به مجموعه چالشهایی که طی سالهای اخیر بر بازار مسکن اثر گذاشته، گفت ادامه روند فعلی میتواند دسترسی مردم به مسکن موردنیاز را دشوارتر کند. او تاکید کرد برای کنترل قیمتها و رونق ساخت، باید سیاستهای حمایتی بهصورت جدی در دستور کار قرار گیرد.
در این نشست خبری، فدوی از موانع پیش روی تولید مسکن، افزایش هزینههای ساخت و همچنین کاهش قدرت خرید خانوارها سخن گفت؛ موضوعاتی که بهتعبیر او، هم سرعت اجرای پروژهها را تحت تاثیر قرار میدهد و هم امکان تامین مسکن را برای بسیاری از متقاضیان کاهش داده است.
چرا قیمت مسکن بالا میرود؟ از زمین تا تامین مالی
به گفته این فعال صنعت ساختمان، بازار مسکن در سالهای اخیر با چالشهای متعددی مواجه بوده است؛ از جمله افزایش هزینههای ساخت، رشد قیمت زمین، دشواری تامین مالی و کاهش قدرت خرید مردم. فدوی تاکید کرد این عوامل، روند ساختوساز و دسترسی خانوارها به مسکن را در عمل محدود کردهاند.
او با تشریح ابعاد این وضعیت گفت وقتی هزینه تولید مسکن بالا میرود و منابع مالی کافی نیز در اختیار سازندگان قرار نمیگیرد، طبیعی است که بخش بزرگی از بار فشار به قیمت تمامشده ساختمان منتقل شود. در چنین شرایطی، حتی اگر تقاضا در بازار وجود داشته باشد، توان خرید مصرفکنندگان کاهش مییابد و در نتیجه بازار وارد فازهای رکودی یا رشد نقطهایِ قیمت میشود.
افزایش چشمگیر هزینه کارگر؛ «تقریباً دو برابر» نسبت به سال گذشته
یکی از محورهای اصلی صحبتهای مهران فدوی، افزایش قابل توجه هزینههای نیروی کار بود. وی گفت: آنچه در محیط کار و فعالیت اقتصادی بهصورت واقعی لمس میشود، رشد شدید هزینههای کارگری است؛ بهطوریکه مجموع هزینههای مربوط به نیروی کار نسبت به سال گذشته تقریباً دو برابر شده است.
فدوی برای روشن شدن موضوع، مثال مشخص آورد و اظهار کرد هزینه تامین صبحانه کارگران که سال گذشته حدود ۵۰ تا ۷۰ هزار تومان بود، امسال به بیش از ۲۰۰ هزار تومان رسیده است. به گفته او، چنین جهشهایی فشار سنگینی بر کارفرمایان و فعالان اقتصادی وارد میکند و عملاً پروژهها را از مسیر هزینه-محور به سمت بحران مالی سوق میدهد.
رشد قیمت مصالح؛ فقط دستمزد نیست، جهش در سایر نهادهها هم هست
رییس انجمن انبوهسازان گلستان تاکید کرد این افزایش هزینهها صرفاً به دستمزد محدود نمیماند. او گفت قیمت مصالح نیز رشد قابل توجهی داشته و در برخی اقلام، افزایش قیمت نسبت به سال گذشته چند برابر شده است. فدوی افزود رشد قیمت فولاد و سایر نهادههای ساختمانی، فشار مضاعفی بر هزینههای تمامشده پروژه ایجاد کرده و هزینه نهایی ساخت را بالا برده است.
کمبود زمین و افزایش جمعیت؛ انگیزه بلندمرتبهسازی را تقویت میکند
این فعال حوزه مسکن با اشاره به رشد جمعیت و افزایش تقاضا، گفت با افزایش جمعیت، نیاز به ساخت واحدهای مسکونی و حتی فضاهای تجاری نیز بیشتر میشود. اما در کنار این موضوع، محدودیت زمین به یکی از چالشهای جدی بازار تبدیل شده است.
فدوی توضیح داد وقتی قیمت یک واحد آپارتمان افزایش پیدا میکند، تبعات آن فقط در ساختمان خلاصه نمیشود و بازار به سمت افزایش قیمتهای پیوسته پیش میرود. او نمونهای مطرح کرد: وقتی قیمت یک واحد آپارتمان از ۱۲ میلیارد تومان به ۱۵ میلیارد تومان میرسد، قیمت املاک ویلایی و حتی زمینهای خام مجاور نیز تحت تاثیر قرار میگیرد و به تناسب رشد مییابد. بنابراین، به باور او، افزایش قیمت مسکن میتواند به افزایش قیمت سایر اراضی هم منجر شود.
بلندمرتبهسازی در گلستان؛ راهبردی برای استفاده بهینه از زمین
مهران فدوی با تاکید بر محدودیت توسعه محدوده شهری در شهرهای شمالی به دلیل ملاحظات مربوط به اراضی کشاورزی و سایر قیود، گفت یکی از راهکارهای مهم برای مواجهه با کمبود زمین، حرکت به سمت بلندمرتبهسازی است. او تاکید کرد در مناطق شمالی که ارزش زمین بالاست و منابع محدودند، میتوان با بررسی تجربههای موفق سایر شهرها، الگوهای متناسب با شرایط بومى و ظرفیتهای محلی طراحی و اجرا کرد.
فدوی در ادامه گفت حتی در زمینهای با مساحت متوسط نیز، در صورت وجود دسترسی مناسب و فراهم بودن زیرساختها، امکان تعریف پروژههای قابل اجرا وجود دارد؛ پروژههایی که در صورت موفقیت میتوانند به الگوی سایر مناطق تبدیل شوند.
الگو گرفتن از جهان، اما نه بهصورت کپی؛ متناسب با شرایط هر منطقه
به گفته وی، هدف از بلندمرتبهسازی «الگو برداری مستقیم از شهرهای بزرگ جهان» نیست. این رویکرد باید با توجه به شرایط جغرافیایی، زیرساختی و اقتصاد منطقه تنظیم شود تا هم به تامین مسکن کمک کند و هم استفاده بهینه از زمین افزایش یابد.
تغییر کاربری در چارچوب قانون؛ از پلاکهای بلاتکلیف تا کاهش قیمت تمامشده
رییس انجمن انبوهسازان و توسعهگران گلستان در بخش دیگری از سخنان خود به ضرورت بازنگری در وضعیت برخی پلاکهای واقع در محدوده شهر اشاره کرد. او گفت در برخی موارد، تنها یک یا دو پلاک در یک معبر به عنوان فضای سبز یا کاربری غیرمسکونی باقی ماندهاند، در حالی که اطراف آنها ساختوساز انجام شده و بافت منطقه به تدریج شکل مسکونی پیدا کرده است.
فدوی تاکید کرد این وضعیت باید بهصورت کارشناسی و موردی بررسی شود. او افزود با توجه به محدودیت منابع و توان مالی شهر داریها، خرید و تملک همه این اراضی برای تبدیل به فضای سبز عملاً امکانپذیر نیست؛ از سوی دیگر هم نباید شهروندان و مالکان برای سالها در بلاتکلیفی املاک خود رها شوند.
تغییر کاربری فقط مسئله سازندهها نیست؛ قیمت مسکن را هم تحت تاثیر میگذارد
این فعال حوزه مسکن گفت موضوع تغییر کاربری تنها دغدغه سازندگان نیست و مستقیم با منافع شهروندان و قیمت تمامشده مسکن ارتباط دارد. به گفته او، وقتی عرضه زمین قابل ساخت کاهش پیدا کند، قیمت زمین بالا میرود و این افزایش قیمت در نهایت بر هزینه ساخت و قیمت تمامشده مسکن اثر میگذارد.
درخواست بررسی دقیق ظرفیت اراضی؛ از کمیسیون ماده پنج تا سایر مراجع
مهران فدوی با تاکید بر بررسی دقیق ظرفیت اراضی واقع در محدوده شهری، از کمیسیون ماده پنج و سایر مراجع قانونی خواستار ارزیابی موردی شد. وی گفت هر پرونده باید با رعایت ضوابط شهرسازی، حفظ منافع عمومی و تامین زیرساختهای لازم بررسی شود تا در صورت امکان، تغییر کاربری قانونی این اراضی در دستور کار قرار گیرد.
در مجموع، پیام اصلی این نشست برای بازار مسکن گلستان روشن بود: کاهش فاصله تقاضا و عرضه، مدیریت هزینههای تولید و بازنگری در کاربری زمین—بهویژه در شرایط محدودیت توسعه شهری—میتواند مسیر کنترل قیمتها و افزایش امکان ساخت را هموارتر کند.
